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Nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos

 Andrés Vilacoba Ramos es Abogado.

            La nulidad del contrato de adquisición de derechos de aprovechamiento por turnos viene reglada en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.  Esta hace mención expresa a determinados supuestos en que el contrato es considerado nulo:

 v  Cuando se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho.[1]

 v  Cuando se suscriban antes de estar válidamente constituido el régimen, tal y como han reconocido los Tribunales de Justicia:  “Este Tribunal declara la nulidad, del contrato de compraventa celebrado entre los litigantes que concedía al actor un derecho real inmobiliario sobre un turno turístico, por la falta de constancia de la situación registral de la finca y del promotor o propietario de la misma, vulnerando lo establecido en la normativa aplicable, debiéndole ser devueltas al adquirente cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.”[2]

 v  Falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, consumidor y usuario.[3]

 De igual modo, el ejercicio de la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1300 Código Civil es aplicable a esta modalidad de contratación.  En estos casos, la declaración de nulidad quedará a expensas de que el consumidor y usuario pruebe la existencia de un vicio en el consentimiento.

             Nuestro ordenamiento jurídico nos participa que “será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.”[4]  Existe una casuística muy variada que ha dado lugar a multitud de resoluciones judiciales.  Entremos a ver los supuestos más destacados:

 ü  “La Audiencia desestima el recurso presentado por la entidad mercantil contratante y señala que ha quedado acreditado que los actores firmaron bajo la presión psicológica que supone la concesión de un premio con lo que se logra que suscriban un contrato de aprovechamiento por turnos cuyo contenido resultaba difícil de entender… Por todo declara la Sala que los actores tuvieron viciada su voluntad por desconocimiento del contenido exacto del contrato.”[5]

 ü  “. Sin embargo, la Sala entiende que la mercantil demandada omitió datos relevantes entre los que se incluyen los datos registrales hecho reconocido por la propia demandada. Además, respecto a la claridad del contrato la Sala considera que el mismo no es claro respecto a las semanas y periodos correspondientes a los compradores, por lo que desestima ambos motivos y confirma la resolución de instancia.”[6]

 ü  “Basta la mera lectura del contrato celebrado entre los actores y la co-demandada Kumana Tours S. L, para sin necesidad de citar precepto especifico alguno, sentar la primera afirmación, como igualmente lo afirma el Juzgador de instancia, de que dicho contrato infringe todas las reglas de la contratación, adoleciendo de una oscuridad y confusionismo tal, que difícilmente se puede señalar en él, el objeto, y difícilmente se puede hablar de un consentimiento, y ello, desde el inicio del citado contrato en el que aparece que el transmitente es titular de “periodos turísticos integrados por siete noches en sistema flotante”. Realmente para cualquier ciudadano, incluso los expertos en temas jurídicos, no se sabe bien, que derecho ostenta el transmitente, de quien trae causa ese derecho innominado, e integrado en un sistema flotante… Con este total confusionismo sobre el objeto, difícilmente se puede hablar de consentimiento libre y difícilmente se puede hablar de igualdad de prestaciones.”[7]

 ü  En el presente caso ha quedado acreditada la inidoneidad del bien (“aliud pro alio”), por entregarse algo distinto de lo convenido ya que se ha asignado a la actora un departamento distinto del estipulado contractualmente.”[8]

 Es importante recordar como la declaración de nulidad contractual lo es sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiere podido incurrir el transmitente.[9]  Ciertamente, en la transmisión del derecho que nos ocupa no ha sido infrecuente encontrarnos con verdaderas estafas a los consumidores y usuarios.  Es por ello, que consideramos importante explicar los elementos configuradores de este tipo delictivo cuando el sujeto pasivo es un adquiriente de un derecho de aprovechamiento por turnos.

             Según nuestro Código Penal “cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno”[10].  En caso de producirse una estafa en a través de contratos como los aquí analizados, estaríamos en presencia de lo que se denomina “un negocio civil criminalizado”.

        En estos casos no nos encontramos ante un mero incumplimiento contractual.  Efectivamente, desde el inicio del supuesto negocio, transmisión de un derecho de aprovechamiento por turnos, ha mediado un engaño que es el causante del incumplimiento contractual, la jurisprudencia tiene declarado que el incumplimiento contractual quede criminalizado bajo la forma de la estafa cuando con ocasión de la contratación de negocios jurídicos de carácter privado, ya sean civiles o mercantiles, uno de los contratantes -el sujeto activo- simule desde el principio el propósito de contratar con otra persona, cuando lo verdaderamente apetecido es aprovecharse del cumplimiento de la otra parte contratante, pero sin intención de cumplir la suya, en tal sentido.  Podemos decir que existe estafa en los casos en los que el autor simula un propósito serio de contratar, cuando en realidad sólo quería aprovecharse del cumplimiento de la parte contraria y del propio incumplimiento.

             La dinámica delictiva se conforma con los medios habituales en estos casos:  Técnicas de venta agresivas, sistemas de promoción o marketing mediante regalos cuya entrega se hará previa la asistencia a reuniones maratonianas de desgaste físico y psíquico, etc.  No obstante, hasta aquí todo resulta normal.  La distinción se encuentra en el hecho que en realidad, el propietario o promotor, carece de medios técnicos, carece de conocimientos, carece de infraestructura, carece de acuerdos comerciales de explotación, etc.  Es obvio, pues, que su incumplimiento queda criminalizado, dando vida a la existencia del dolo penal propio del delito de estafa.  En estos supuestos, lo que acaece desde el principio es una discordancia entre la voluntad interna del propietario o promotor de no cumplir y enriquecerse, y la exteriorizada y engañosa que manifiesta un propósito de cumplimiento inexistente, radicando aquí el engaño – SSTS de 16 de marzo de 1995 -, y entre las más recientes, ad exemplum las STS 309/2001 de 26 de febrero.  Se trata pues de una modalidad de negocio jurídico criminalizado, esto es, se sabe ex ante que no habrá cumplimiento por uno de los contratantes, y sí tan sólo aprovechamiento del cumplimiento del otro contratante -SSTS 1946/2000 de 11 de diciembre y 61/2004 de 20 de enero.  La conclusión es palmaria, en el delito de estafa en la transmisión de derechos de aprovechamiento por turnos, la intención de engañar debe estar presente “ab initio”, sin que pueda incardinarse para los incumplimientos sobrevenidos


[1] Art. 1 Ley 42/1998, de 15 de diciembre

[2] Sts. Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, S 29-10-2007, nº 670/2007, rec. 164/2007. Pte: Uceda Ojeda, Juan

[3] Art. 10 Ley 42/1998, de 15 diciembre

[4] Art. 1265 Código Civil

[5] Sts. Audiencia Provincial de Valencia, sec. 6ª, S 29-12-2001, nº 809/2001. Pte: Mestre Ramos, María

[6] Sts. Audiencia Provincial de Zaragoza, sec. 5ª, S 19-1-2000, nº 33/2000, rec. 411/1999. Pte: Cucala Campillo, Francisco

[7] Sts. Audiencia Provincial de Ciudad Real, sec. 2ª, S 2-5-2006, nº 125/2006, rec. 137/2006. Pte: Catalán Martín de Bernardo, Carmen Pilar

[8] Sts. Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 1ª, S 14-9-1999, rec. 1621/1997. Pte: Mendaña Prieto, Eloy

[9] Art. 10 Ley 42/1998, de 15 diciembre

[10] Art. 248 Código Penal


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